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企業(yè)轉讓在開發(fā)土地使用權如何交營業(yè)稅
提問者：013509
提問時間：2015-05-05 08:43
問題分類：土地知識 > 專業(yè)知識
想了解企業(yè)轉讓在開發(fā)土地使用權如何交營業(yè)稅？
據(jù)查《財政部、國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）仍然有效。該文中第三條有規(guī)定：“單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額?！?
注意：這里銷售的不動產是原來“購置的”，不是自建的；轉讓的土地使用權是“受讓的”，“購置或受讓原價”由此產生。
同時，該文中第二條有規(guī)定：“單位和個人轉讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續(xù)，其實質是發(fā)生了轉讓不動產所有權或土地使用權的行為。對于轉讓在建項目行為應按以下辦法征收營業(yè)稅：（1）轉讓已完成土地前期開發(fā)或正在進行土地前期開發(fā)，但尚未進入施工階段的在建項目，按“轉讓無形資產”稅目中“轉讓土地使用權”項目征收營業(yè)稅。（2）轉讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅。在建項目是指立項建設但尚未完工的房地產項目或其它建設項目?！?
結合這兩項規(guī)定，我們就會發(fā)現(xiàn)：
1、如果企業(yè)（當然包括房地產開發(fā)企業(yè)）轉讓的土地使用權“尚未進入施工階段的”，那么可按“轉讓土地使用權”項目征收營業(yè)稅，即：可以“以全部收入減去…土地使用權的…受讓原價后的余額為營業(yè)額”。
2、如果企業(yè)（當然包括房地產開發(fā)企業(yè)）轉讓的土地使用權“已進入建筑物施工階段”，那么應按“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅，即它沒有不動產的購置原價，不可能“以全部收入減去不動產…的購置…原價后的余額為營業(yè)額”。必須全額征收營業(yè)稅。
企業(yè)轉讓土地使用權是差額交納營業(yè)稅，還是全額交納營業(yè)稅，其關鍵在于是否“已進入建筑物施工階段”。
已領取《建設工程施工許可證》并正式開工（有建設方、承建方和監(jiān)理部門三方共同簽字開工報告為依據(jù)），就進入施工階段了，當然，中途停工不屬于又回到未“進入建筑物施工階段”。
本人認為可根據(jù)經(jīng)批準的開發(fā)方案，對“已進入建筑物施工階段”和“尚未進入施工階段”的建筑物，按占地面積法分攤計算土地面積，對“尚未進入施工階段” 土地面積按“轉讓土地使用權”項目征收營業(yè)稅。（參照國稅發(fā)[2009]31號文思路，該文是針對所得稅的，但其關于土地使用權分攤的規(guī)定符合建筑業(yè)客觀規(guī)律）* * *（土地增值稅不在此細論，但“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物”均需交納土地增值稅。）
