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一般土地估價的程序
提問者：3400
提問時間：2014-08-22 11:12
問題分類：土地知識 > 專業(yè)知識
一、土地估價程序
（1）確定估價基本事項：
主要包括確認(rèn)評估對象，確定委估者估價的目的，確定估價條件，考慮使用年期。
（2）擬訂估價作業(yè)計劃
估價作業(yè)計劃應(yīng)當(dāng)有經(jīng)驗豐富的估價師多人共同擬定，擬定估價計劃必須先行調(diào)查，在已經(jīng)確定估價項目的基礎(chǔ)上，就執(zhí)行各項目的性質(zhì)、工作量、人員安排、時間、各項目銜接做出統(tǒng)一安排。包括收集整理委估地產(chǎn)的有關(guān)資料、實地踏勘查證，分析價格影響因素及條件、估價方法的選用，試算價格或租金調(diào)整、確定估價額、提出估價報告等具體內(nèi)容和相應(yīng)的處理計劃。
（3）收集資料實地踏勘
產(chǎn)權(quán)登記資料、地籍圖、建筑平面位置圖、地價、地租資料、市政管網(wǎng)圖件及資料、城鎮(zhèn)規(guī)劃圖、現(xiàn)場踏勘包括查證地產(chǎn)位置狀況、地上建筑物現(xiàn)狀、裝修及使用情況、勘查地產(chǎn)周圍環(huán)境景觀、地價調(diào)查等內(nèi)容。
（4）分析整理相關(guān)資料
主要對經(jīng)濟(jì)趨勢資料、國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)趨勢、地方上經(jīng)濟(jì)趨勢、法規(guī)的影響、物價水平，利率的影響。
（5）選定方法試算價格
根據(jù)估價目的、估價對象特點，所收集到的資料狀況，選擇市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、路線價估價法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等幾種方法中的一種或幾種方法來進(jìn)行估價，一般不少于兩種方法。
（6）確定宗地估價結(jié)果
估價師根據(jù)估價資料、對象、目的、方法、估價原則以及各試算價格的客觀分析，結(jié)合估價者的知識經(jīng)驗和智慧加以判斷，對各試算價格進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)而確定最后估價額。一般有五種方法，一是算術(shù)平均值，二是加權(quán)平均值，三是中位數(shù)，四是眾數(shù)，五是以一種價格為主，其他價格進(jìn)行參考。
（7）撰寫估價報告書
土地估價機(jī)構(gòu)在估價完成后，分別提交土地估價結(jié)果報告和土地估價技術(shù)報告，前者提交委托估價者，后者由土地估價機(jī)構(gòu)存檔和提交土地管理部門確認(rèn)或備案。從報告格式上看，分為書信式、文字式和表格式。
二、土地估價業(yè)務(wù)受理
（一）土地估價業(yè)務(wù)獲取的途徑
1．政府委托
政府為了課稅的需要，可能委托對課稅對象土地進(jìn)行估價；為了公示等管理需要，可能委托評估基準(zhǔn)地價、監(jiān)測點地價、征地區(qū)片價；為了出讓土地，可能委托評估出讓底價等。
2．企業(yè)或個人委托
委托估價者可以是土地的占有者或者使用者，也可以不是。他們可能出于一切經(jīng)濟(jì)活動的需要，例如合資、購買、轉(zhuǎn)讓、抵押、清算、企業(yè)改制等，對土地進(jìn)行估價，也可能出于法律訴訟的需要，需要委托評估。
3．自有自估
即對自己擁有或擬取得的土地使用權(quán)，自己提出估價要求，并自己進(jìn)行估價。這是對有估價能力者而言的，并且這種估價結(jié)果對外一般不具有法律效力，僅供自己掌握以做到心中有數(shù)，因此估價任務(wù)的主要來源是前兩個，即委托估價、企業(yè)或個人委托。
對于獲取的途徑要記憶清楚。根據(jù)土地估價業(yè)務(wù)獲取的途徑還可以分成被動接受、主動爭取、自有自估。
（二）土地估價業(yè)務(wù)受理及應(yīng)注意的問題
1．明確雙方權(quán)利與義務(wù)
要簽定正式的估價合同，證明雙方權(quán)利、義務(wù)，以保證合作順利，減少爭議，同時也約定了估價師的任務(wù)和工作時限。
2．合理安排時間及人員
估價任務(wù)明確后，要根據(jù)估價任務(wù)的性質(zhì)、標(biāo)的的位置、特性、工作時間的緊迫程度，合理地安排時間和參與的估價師及其他工作人員，要保證估價人員有足夠的時間勘察現(xiàn)場及作出相應(yīng)的市場調(diào)查，派出的工作人員一定要保證其獨立性，與項目本身沒有任何需要回避的緊密聯(lián)系。
3．保證估價質(zhì)量
保證業(yè)務(wù)的質(zhì)量是估價機(jī)構(gòu)和估價師的生命線。在工作中，一定要把估價質(zhì)量放在首位，把避免技術(shù)質(zhì)量風(fēng)險放在首位。要保證估價業(yè)務(wù)的質(zhì)量，除了估價師自身的素質(zhì)要保證外，機(jī)構(gòu)本身的自檢、互檢、審閱、鑒發(fā)報告制度十分重要，具體經(jīng)辦人、技術(shù)部門到機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人各個環(huán)節(jié)都要嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)。
4．適當(dāng)提供相關(guān)附加（增值）業(yè)務(wù)
估價業(yè)務(wù)的服務(wù)內(nèi)容不應(yīng)該局限于提供估價報告，圍繞業(yè)務(wù)的相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動，估價師應(yīng)發(fā)揮專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢，提供相關(guān)咨詢服務(wù)，或是發(fā)揮與國土、房產(chǎn)等管理部門較為熟悉、了解辦事程序的優(yōu)勢，幫助代為辦理抵押登記，完善土地產(chǎn)權(quán)等手續(xù)。由于提供了這些相關(guān)的增值服務(wù)，一方面可以增加客戶對估價機(jī)構(gòu)和估價師的認(rèn)同，另一方面，也可以增加相應(yīng)的收入。
5．注意適應(yīng)相關(guān)行業(yè)的要求（如審計）
估價報告的應(yīng)用常常與其他經(jīng)濟(jì)活動結(jié)合得十分緊密，因此，在出具估價報告時，要考慮相關(guān)行業(yè)的要求，做好銜接。例如：審計報告的基準(zhǔn)日通常是月末，所以為企業(yè)會計處理而進(jìn)行的土地評估的基準(zhǔn)日也一般為月末。
6．注意適應(yīng)國際規(guī)范
國際上很多國家均設(shè)有估價師制度，如亞洲的日本、韓國、歐洲的英國等，我國地產(chǎn)市場剛剛發(fā)育，土地估價起步更晚，而隨著經(jīng)濟(jì)體制改革和擴(kuò)大對外開放，設(shè)立三資企業(yè)以及股份公司在海外上市等，都要求相應(yīng)的估價報告送往國外并為國外所認(rèn)可，因此估價報告已不僅限于國內(nèi)使用，估價機(jī)構(gòu)必須盡快提高其工作能力和估價質(zhì)量，以適應(yīng)估價工作日益國際化的要求。
（三）簽訂土地估價委托協(xié)議的重要性
1．估價委托的法律依據(jù)；
2．明確土地估價雙方權(quán)利與義務(wù)；
3．降低估價收益風(fēng)險。
作為記憶重要內(nèi)容。
